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아파트를 매도, 매수와는 다르게 아파트 전세를 준비 해야 하는 경우가 많다. 집은 있는데 내집에서 살 수 없이 다른 지역에 살아야 하는 경우 전세를 구하게 된다. 직장이나 거주지 이동등 다양한 이유가 있다. 그럴 경우 전세자금이 부족한 경우가 많을 경우 여유자금이 없을 때 전세보증금 담보를 걸고 대출을 받는 법을 이용한다. 이 제도는 세입자에게 유용한 제도이지만 집주인은 이득될 것이 없다고 보면 된다. 그래서 거부하기도 한다.
전세보증금 대출을 위해 담보대출을 해주는 은행이나 시행하는 기관이 필요하다. 전세를 이용하는 세입자가 중간에서 전세보증금 외 다른 곳에 이용하는 것을 방지하기 위하여 금융기관이나 시행해주는 기관에서는 세입자의 전세보증금을 직접 집주인에게 입급을 시켜주며 집주인의 동의를 먼저 승인 받은 후 실행을 한다.
주택도시보증공사와 한국주택금융공사, 그리고 서울 보증보험에서는 전세보증금 담보대출을 실행하기 전 집주인의 동의를 요청하며, 집주인 동의가 없이는 보증서를 발급 해주지 않는다. 집주인이 거부하는 이유는 간단하다. 혹시라도 전세기간이 만기가 되어 전세보증금을 돌려줄 때 세입자에게 모두 입금을 해버리거나 할 경우 문제가 될 수 있고, 다시 회수하는데 문제가 될 수 있다. 집주인이 담보대출 보증을 하였다면 보증을 해준 기관에 그 금액만큼 확인하여 입금을 해주고 나머지 금액을 세입자에게 주어야 하기 때문이다.
또는 질권설정통지서 개념도 혼돈이 생기고 보증서를 해주는 기관과 번거롭게 절차를 확인해야 하는 등의 추가 절차가 필요하고 전세 만기시에도 확인을 해야하는 번거로움이 발생하기 때문이다. 집주인은 은행에서 받은 전세보증금을 다시 은행에 상환을 해야하기 때문에 담보대출이 자기의 빚처럼 느껴지기 때문이다. 쉽게 말해서 은행에 줘야한다는게 일반적으로 대출을 본인이 꼭 대출을 실행한것 같은 기분 일것이다. 전세세입자에게 어차피 주어야 하는 돈이지만 절차 등이 귀찮게 되는 것이다.
집주인이 세월이 지나 흔히 전세보증금을 세입자에게 돌려주는 일반적인 상환했을 때 세입자가 그돈을 받고 연락두절이 된다면 문제는 어떻게 될까? 담보대출을 집주인이 은행에 갚아야 하는 경우가 발생하게 될 것이다. 집주인이 직접 갚아야하는 계약서 내용이 있기 때문에 집주인은 이런 경우 발생 시 신중히 고민을 하고 처리해야 할 것이다. 그리고 반대로 되는 경우가 있을 수 있다. 집주인이 은행에서 받은 담보대출의 금액을 상환하지 않고 미루는 경우이다. 이런 경우가 발생 될 경우 계약서에 문제가 없다면 세입자는 민사소송으로 충분이 보장을 받을 수 있을 것이다. 부동산 정책이 여러번 변경되어 (LTV )주택담보대출비율 규제등이 까다로워졌다. 따라서 전세보증금에 대한 담보대출을 이용하는 사람들도 많이 늘어난 이유가 되었다. 집주인과 세입자간의 서로 믿고 계약을 하겠지만 나중에 발생될 문제를 예방하기 위해서라도 서로 전세보증금 계약을 체결할 시 방법에 대한 정확한 이해 및 해지 기간까지 그 계약서에 문제가 없도록 담보대출을 상환하는 방법등 처리를 잘 할 필요가 있다.
